Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met mogelijke risico's. Eens per 3 à 4 jaar wordt er een uitgebreidere risicoanalyse uitgevoerd op de lopende grondexploitaties. In 2019 is dit door een extern bureau uitgevoerd met behulp van de Monte Carlo-methode. De belangrijkste risico voor de lopende projecten waren in 2019 het niet realiseren van de geprognosticeerde afzet (kavelverkoop), eventuele vertraging en schommelingen aan de kosten en opbrengstenkant. Ook de nieuwe wetgeving omtrent duurzaamheidsmaatregelen kunnen een negatief effect hebben op de grondexploitaties. Daarnaast blijven risico’s met betrekking tot de ontwikkeling van de parameters bestaan, zoals kostenstijging, opbrengstenstijging en ontwikkeling van de rente.
De omvang van de risico’s met betrekking tot de actuele grondexploitaties in deze begroting is bepaald op € 5.000,- Dit heeft alleen betrekking op het project Oude Velddijk in Peize. Dit is een restant van een externe risicoanalyse die in 2019 is uitgevoerd.
Bij de jaarrekening 2021 is voor een aantal lopende grondexploitaties een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Voor deze begroting gelden per project de volgende toelichtingen.
Grondexploitatie Veldkampen Een
De laatste kavels zijn verkocht en de grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2022 worden afgesloten. Risico: € 0,-
Grondexploitatie Oosterveld Norg
Bij de jaarrekening is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd, waar uit is gebleken dat de resterende risico’s ruim zijn op te vangen binnen het verwachte positieve NCW resultaat van ca. € 1,3 miljoen. De aanbesteding van de civieltechnische werken heeft in 2022 met een aanbestedingsvoordeel plaatsgevonden, terwijl we er rekening mee hielden dat deze inrichtingskosten hoger zouden uitvallen. Voor de toekomst, in het licht van de huidige inflatie, is de kans zeer groot dat de volgende aanbesteding zonder dit voordeel, of zelfs nadeliger zullen uitvallen. De kavelverkoop verloopt echter nog steeds conform (of zelfs boven) verwachting.
Grondexploitatie Peize-zuid: de gevoeligheidsanalyse van de grondexploitatie van Peize Zuid geeft een grillig beeld van de mogelijke effecten van oa. kostprijs- en rentestijgingen. Omdat de grondexploitatie een klein positief resultaat geeft, is het effect hiervan vrij groot. De ramingen van kosten zijn echter nog steeds erg globaal en bevatten bovendien een opslag voor mogelijke prijsstijgingen en onvoorziene uitgaven (een prijsstijging ten opzichte van 2021 van 15% en een extra opslag voor onvoorziene uitgaven van 10%). Bij de verdere uitwerking van de uitgangspunten van het plan wordt de grondexploitatie zoveel mogelijk als leidraad aangehouden. Keuzes die mogelijk negatieve gevolgen voor de grondexploitatie zullen hebben, worden in goed overleg met de projectleider gewogen. Verder zal er zoveel mogelijk aan risicobeperkende maatregelen gedaan worden, zoals de investeringen afstemmen op de te verwachten opbrengsten, zodat er zo kort mogelijk moet worden voorgefinancierd.
Grondexploitatie De Westerd Peize
Alles kavels zijn verkocht en de grondexploitatie kan bij de jaarrekening 2022 worden afgesloten. Risico: € 0,-
Grondexploitatie Haarveld: uit de gevoeligheidsanalyse, waarbij verschillende scenario’s worden gewogen, blijkt dat de grondexploitatie is alle scenario’s nog steeds positief sluit. Omdat een groot deel van de gronden van dit bedrijventerrein al bouw- en woonrijp zijn gemaakt, zijn de resterende investeringen in de openbare ruimte in verhouding aan de lage kant. Daarnaast volgen deze investering pas wanneer er gronden concreet verkocht zijn. Daarnaast is een deel van de uit te geven gronden nog ondergebracht binnen de MVA (Materiële Vaste Activa), welke pas worden ingebracht indien de behoefte groter blijkt dan tot nu toe voorzien. Dit levert nog een extra opbrengstpotentie op, die nu nog niet voorzien is binnen de grondexploitaties. Bij de aanstaande herziening zullen er nieuwe scenario’s op basis van nieuwe aannames in verband met de hogere inflatie worden doorgerekend.
Grondexploitatie Westeres
Uit de gevoeligheidsanalyse, waarbij verschillende scenario’s worden gewogen, blijkt dat de grondexploitatie is alle scenario’s nog steeds positief sluit. De gevoeligheid is minimaal om dat de investeringen nog gedaan moeten worden in dit plan relatief laag zijn en eveneens pas worden gedaan op het moment dat er sprake is van concrete verkoop van gronden. Bij de aanstaande herziening zullen er nieuwe scenario’s op basis van nieuwe aannames in verband met de hogere inflatie worden doorgerekend.
Eind 2022, begin 2023 zal er een uitgebreide risico-analyse worden uitgevoerd op de lopende grondexploitaties, ook in relatie tot nieuwe projecten en de gronden die zijn opgenomen in de Materiële Vaste Activa (strategische gronden).